JURISPRUDENCIA CTTO DE PROMESA

Tribunal         :           Corte Suprema

Fecha              :           06/06/2005

Rol                  :           4184-2003

Partes              :           Sociedad Inversiones FK Limitada con Heriberto Barrientos Bahamonde; Sonia

Haydee Rodriguez Didier

Ministros        :           Enrique Tapia W; Jorge Rodriguez A; Domingo Kokisch M; Rene Abeliuk M;

Oscar Carrasco A;

Descriptores   :           CONTRATO DE PROMESA. Contrato preparatorio. Contrato de compraventa.

Plazo extintivo. Plazo suspensivo. Dación en pago. Excepción de contrato de no cumplido. Mora. Claúsula penal. Indemnización de perjuicios. Recurso de casación en la forma. Fundamentos contradictorios. Constestación de la demanda. Dúlpica

DOCTRINA

Nuestra jurisprudencia ha señalado que son características específicas del contrato de promesa las siguientes:

a) es un acuerdo de voluntades en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales contenidas en el Libro IV del Código Civil;

b) la celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y el contrato de promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir juntamente con el contrato prometido;

c) la finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato;

d) el efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia sólo da origen a una obligación de hacer, y

e) el contrato de promesa es siempre solemne, porque debe constar siempre por escrito. (R.D.J., Tomo 67, sec 2, p. 45) Se debe tener presente que el plazo definido como el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad o extinción de un derecho, ya sea suspensivo o extintivo, son eficaces en el contrato de promesa, toda vez que fijan la época para la celebración del contrato prometido
Que en el caso de autos si bien se ha producido la discusión de que el plazo señalado en el instrumento tiene el carácter de extintivo, sin embargo el Tribunal rechazará este argumento fundado en lo siguiente: 1.- Que para que los promitentes puedan pactar libremente un plazo resolutorio, ello debe hacerse en forma expresa e indubitable y que no es suficiente emplear las expresiones corrientes en esta especie de contratos, como las preposiciones "de", "dentro de", "en" etc., ni la fijación de un día determinado para la celebración del contrato prometido

2.- Que de esta forma el plazo que establece como requisito el artículo 1554 del Código Civil siempre tendrá el carácter de suspensivo, mientras las partes no hayan pactado expresamente lo contrario como ha ocurrido en el caso de autos, de tal manera que la llegada del plazo establecido en la cláusula quinta habilitaba a las partes para exigir el cumplimiento de la obligación impuesta. Esta debe ser la interpretación correcta de la intención de las partes en litigio al contratar, puesto que en primer lugar la promitente vendedora entregó de inmediato la tenencia material del inmueble objeto del futuro contrato de compraventa y, a su vez, aceptó que se difiriera el pago del precio a una época posterior a la celebración del contrato prometido

3.- Que éste es el criterio que ha sentado nuestra Corte Suprema, al decir textualmente: "El plazo que se señala en el número 3 del artículo 1554 del Código Civil es suspensivo". Si tal no lo fuese, el acreedor no podría pedir el cumplimiento de la obligación, pendiente el plazo; y cumplido, tampoco podría pedirlo por haberse extinguido el deber. La certidumbre es el hecho que caracteriza al plazo, como la incertidumbre es el hecho que caracteriza a la condición. (R.D.J. Tomo 70, sec 1 p. 35; misma Revista, Tomo 71, sec 1 p. 96; misma Revista, Tomo 72, sec 1 p. 33, misma Revista, Tomo 77, sec 1, p. 10) Atendida la naturaleza del la cláusula indemnizatoria estipulada por las partes contratantes el acreedor tiene derecho a cobrar la pena o multa, aun cuando realmente no haya habido perjuicios, no necesita acreditarlo, ni tampoco el deudor puede eximirse de ella. Alegando que no los hubo. As lo dispone el artículo 1542 de modo que en definitiva bien puede ocurrir que el deudor sea obligado a pagar la pena, aun cuando el acreedor ningún perjuicio haya sufrido„ pues si así no fuera, la cláusula penal perdería gran parte de su eficacia indemnizatoria, pasando a ser una mera inversión del onus probandi en materia de perjuicios, y no podría desempeñarse como caución del cumplimiento de una obligación

De antiguo se viene sosteniendo por esta Corte que contradictorias son aquellas proposiciones en las que una afirma lo que niega la otra, pero no pueden ser al mismo tiempo ambas verdaderas o falsas, como si se declarara resuelto un contrato y se ordenará, a la vez, su cumplimiento, de modo que no contiene ni puede contener decisiones contradictorias un fallo en que hay una sola conclusión que, como en este caso, se limita a acoger parcialmente la demanda

Que, a mayor abundamiento, aun si existiere el vicio que se denuncia, igualmente habría de rechazarse la causal invocada, toda vez que el recurso de casación en la forma es parte de la institución de la nulidad procesal, uno de cuyos principios es que no procede si el vicio no produce perjuicio, según lo dispone a propósito de este recurso el inciso tercero del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, y resulta que igualmente habría de rechazarse la petición de pago de lo pactado en la cláusula penal en virtud de lo que dispone el artículo 1537 del Código Civil, que dispone que el acreedor no puede pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio, a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entiende extinguida la obligación principal. Y, en la especie, atendida la redacción de la cláusula penal, en la estipulación 6 del contrato de fs. 12, queda claro que no era posible acceder, a la vez, al cumplimiento del acto jurídico de que da cuenta el referido instrumento y a la pena

Que en cuanto al primer capítulo de casación, necesariamente debe rechazarse desde que ha de entenderse que la demandada no opuso la excepción de contrato no cumplido, por cuanto no contestó la demanda y, por consiguiente, mal pudo el fallo cometer el error de derecho que se denuncia desde que tal excepción no ha formado parte del debate. Y no puede ser aceptado que en la dúplica haya deducido dicha excepción por cuanto en dicho trámite el demandado sólo puede ampliar, adicionar o modificar las excepciones opuestas, sin que pueda alterar las que sean objeto principal del pleito (artículo 312 del Código de Procedimiento Civil), de modo que si no se contestó la demanda, como sucedió en la especie, debe entenderse por ello que precluyó el derecho de la demandada para oponer la excepción en comento, y no puede -consecuentemente- alegarse en la dúplica, pues no es la oportunidad procesal para ello, debiendo recordarse que sólo las excepciones de prescripción, cosa juzgada, transacción y pago efectivo de la deuda cuando se basa en un antecedente escrito, pueden oponerse en cualquier momento del juicio

A mayor abundamiento, se estableció como un hecho por los sentenciadores del fondo que las partes pactaron un plazo suspensivo y, por consiguiente, con su recurso, la demandante intenta desvirtuar este presupuesto fáctico, lo que no es posible por esta vía.

Áreas del Derecho : Derecho Civil; 

Legislación aplicada en el fallo : Código Civil art 1542;  CC_AR-1542 Código Civil art 1545;  CC_AR-1545 Código Civil art 1552;  CC_AR-1552 Código Civil art 1553;  CC_AR-1553 Código Civil art 1554;  CC_AR-1554

Texto completo de la Sentencia

Puerto Montt, veinticinco de noviembre de dos mil dos.

Vistos:

Que, a fs. 20 comparece don Javier Eduardo Niklitschek Roa, abogado, domiciliado en Puerto Varas, calle San Francisco 664, en representación de la Sociedad Inversiones F.K. Limitada, del giro de su denominación, domiciliada en Puerto Montt, calle Benavente 550, piso 12 y expone:

Que, por escritura pública de fecha 29 de abril de 1994, ante Notario de esta ciudad don Heriberto Barrientos Bahamonde, doña Sonia Haydee Rodríguez Didier, domiciliada en Puerto Montt, calle camino Coihuín s/n, Edificio Oceanic, departamento 301 o en calle Balmaceda 248, prometió vender a su representada un retazo de terreno, ubicado en Pelluco, Comuna de Puerto Montt, que corresponde al lote o sitio Nº 1, que tiene una superficie aproximada de 3.216 metros cuadros y cuyos deslindes son norte, en 54 metros 20 cm. con cerco que separa la propiedad de la línea férrea; sur, en 26 metros 10 cm. con Avenida Juan Soler Manfredini, ex camino a Chamiza; este, en 135 metros 10 centímetros con el lote o sitio número 2; y oeste, en 100 metros 90 centímetros con la propiedad del señor Rubén Andrade O. Esta propiedad se encuentra inscrita a nombre de la demandada a fs. 345 Nº 341 del Registro del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt 1985.

Que, en la referida escritura de promesa de compraventa se estableció que la propiedad se venderá como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra con todo lo construido, cercos y mejoras, con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres, libre de deudas y gravámenes y respondiendo la vendedora del saneamiento según las reglas generales.

Que, el precio de venta que se establece en la cláusula cuarta de la escritura pública de promesa de convino en una suma de pesos equivalente a 4.011 Unidades de Fomento, al valor que tenga la U.F. al momento del pago efectivo, precio que la promitente compradora se obligó a pagar, haciendo dación en pago a la promitente vendedora del departamento Nº 702 del séptimo nivel del edificio denominado Los Almendros, la bodega Nº 8 y el estacionamiento Nº 7 del citado edificio. El edificio mencionado forma parte del condominio Las Encinas de Seminario y está ubicado en Avenida Bernardo O'Higgins 601, cuya edificación estaba proyectada a la fecha de la promesa, según planos confeccionados por la oficina de arquitectos Walter Bruce y asociados y aprobado el ante proyecto de construcción por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Puerto Montt. Tal edificio lo estaba construyendo la Sociedad Inmobiliaria del Pacífico Limitada de la que forma parte don Claudio Félix Fischer Llop, quien es socio y representante de la Sociedad demandante Inversiones F.K. Limitada. En la misma cláusula se convino que el departamento, bodega y estacionamiento serían dados en pago y transferidos a la promitente vendedora dentro del plazo de 60 días corridos, contados desde la fecha en que la Dirección de Obras de la (.Municipalidad de Puerto Montt otorgue la recepción definitiva y la autorización de venta por pisos del Edificio Los Almendros, ello a más tardar dentro del mes de diciembre de 1995.

Que, se estableció que la compraventa prometida se iba a celebrar dentro de un plazo de 90 días a contar del 29 de abril de 1995, y en dicha compraventa definitiva la compradora quedaba obligada al pago del precio, con la dación en pago del departamento, bodega y estacionamiento antes mencionado. Sin perjuicio de lo anterior se convino que la promitente vendedora hizo entrega material de la propiedad prometida vender a su representada desde la fecha de la promesa, estando esta última en posesión de tal propiedad desde dicha fecha.

En la cláusula séptima del contrato de promesa se estableció que aquella de las partes que no diera cumplimiento al contrato en la forma estipulada, debe pagar a la otra parte una multa de $ 30.000.000.

Que, transcurrido el plazo de 90 días, convenido para la celebración de la compraventa prometida, la demandada se negó a suscribir la escritura pública de compraventa definitiva de la propiedad objeto de la promesa, aduciendo para ello que quería ver terminado el Edificio Los Almendros y el Departamento con que estaba convenido que se pague el precio de la venta prometida. Esto a pesar de haber sido requerida por su parte para ello.

Que, el edificio en cuestión fue terminado y recepcionado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Puerto Montt el 28 de diciembre de 1995, según certificado de recepción definitiva Nº 83 de esa fecha; y, se le aplicó la Ley de propiedad horizontal mediante certificado Nº 644 de fecha 27 de noviembre de 1995.

Que, pese a encontrarse terminada la construcción del edificio Los Almendros y en consecuencia el departamento, la bodega y el estacionamiento con que se debía pagar el precio de la compraventa prometida, la demandada se ha negado a suscribir dicha escritura definitiva de compraventa, aduciendo que no le había gustado el departamento, a pesar de ser de excelente calidad y finas terminaciones, lo que comprueba la excelente acogida que tuvieron los departamentos que fueron vendidos casi todos recién terminada la construcción del edificio Los Almendros.

Que, habiendo transcurridos más de cinco años, desde la fecha de la celebración de la promesa de compraventa, y habiéndose negado la demandada al cumplimiento de la misma y a celebrar la compraventa definitiva de la propiedad ubicada en Pelluco, con fecha 22 de junio de 1999, su representada suscribió una escritura pública de compraventa, ante el notario de esta ciudad don Hernán Tike Carrasco, mediante la cual daba cabal cumplimiento a la promesa celebrada, compra a doña Sonia Haydee Rodríguez Didier, su propiedad individualizada al comienzo de esta presentación, en el precio de 4.011 Unidades de Fomento, precio que su representada paga haciendo dación en pago a la demandada del departamento 702, la bodega 8 y el estacionamiento subterráneo 8, todos del edificio Los Almendros de esta ciudad. Igualmente se instruyó al notario para que pusiera en conocimiento de la demandada, el hecho de haberse suscrito por su parte la escritura pública de compraventa referida, y junto a dicha carta de instrucciones se le hizo entrega de los títulos del departamento, bodega y estacionamiento que se dan pago para ser entregados a la vendedora. Dicha carta le fue enviada a la demandada a su domicilio en forma certificada el 23 de junio de 1999. Sin embargo, la demandada no ha concurrido a suscribir la escritura pública antes referida ante el notario mencionado.

Que, habiendo cumplido su representada en forma completa y cabal con el otorgamiento de dicha compraventa y dación en pago en los términos establecidos en el contrato de promesa, siendo la obligación determinada de plazo vencido, ya que han transcurrido en exceso los 90 días contados desde la fecha del otorgamiento de la promesa de compraventa, es que se han visto en la obligación de demandarla a fin de obtener el cumplimiento de la obligación de suscribir la escritura pública de compraventa a que se comprometió la demandada para con su parte.

Igualmente, demanda también el pago de la multa establecida en la cláusula sexta del contrato de promesa, con sus respectivos reajustes.

Que, el contrato de promesa cuyo cumplimiento solicita, cumple con todos los requisitos y circunstancias que se mencionan en el artículo 1.554 del Código Civil, esto es, consta por escrito, se trata de la compraventa de un inmueble, contiene un plazo que fija la época de la celebración del contrato prometido y por último, en la promesa se especifica perfectamente el contrato prometido.

Que, la demandada está en mora porque no ha cumplido con su obligación de hacer, en este caso de suscribir la escritura pública de compraventa prometida dentro del término estipulado, y a pesar de haber sido requerida para ello por su parte en muchas oportunidades.

Que, de acuerdo con el art. 1545 del Código Civil, "todo contrato legalmente celebrado es una Ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales". En la especie, estamos frente a un contrato de promesa de compraventa que es Ley para las partes, que está celebrado dando cumplimiento a todos los requisitos que fija el artículo 1554 del citado Código y, por ende, debe ser cumplido por la demandada.

Previas las citas legales, solicita al Tribunal tener por interpuesta demanda en juicio ordinario, en contra de Sonia Haydee Rodríguez Didier ya individualizada, y en definitiva, acogerla y declarar lo siguiente:

1.- Que, la demandada sea condenada a suscribir el contrato de compraventa y dación en pago referido en esta demanda, bajo el apercibimiento que si no lo hiciere, dentro del plazo de 10 días de ejecutoriada la sentencia que se dicte en autos, o en el que el tribunal estime, proceda el Tribunal a suscribir dicho instrumento en representación de la demandada en los términos contenidos en la promesa.

2.- Que, se condena a la demandada a pagar a su parte la multa de $ 30.000.000 establecida en la escritura de promesa, como cláusula penal, como indemnización convencional de perjuicios por su incumplimiento, suma que deberá pagar conforme a la variación del I.P.C. desde la fecha en que debió cumplirse la promesa y la fecha de pago efectivo, más los intereses corrientes para operaciones reajustables dentro del mismo período.

3.- Que, se condene a la demandada al pago de las costas de la causa.

A fojas 65 vta., se tuvo por contestada la demanda en rebeldía de la parte demandada.

A fojas 67, la parte demandante evacuado el trámite de réplica reitera en su integridad los términos de la demanda interpuesta por su representada en contra de la demandada, la que solicita se acoja en todas sus partes, con costas.

A fojas 74, la demandada evacua el trámite de dúplica, solicitando el rechazo de la demanda en todas sus partes, con costas, en base a las siguientes razones:

En primer término la demanda debe rechazarse en atención a que se produjo la caducidad de la promesa de compraventa, puesto que en la cláusula quinta de la misma se pactó que el contrato prometido se celebrará dentro de un plazo de 90 días a contar de la fecha de suscripción de la referida promesa, esto es el 29 de abril de 1994.

Que, de acuerdo al tenor de las cláusulas contractuales, las partes establecieron claramente un plazo de caducidad de la promesa, de manera que si ésta no se celebraba dentro de los 90 días siguientes el contrato preparatorio se extinguía. Para este caso se pactó una avaluación anticipada de perjuicios compensatorios y moratorios de $ 30.000.000. Ello se ve reforzado por cuanto las partes no efectuaron distinción alguna en torno al carácter de la indemnización pactada, por lo que debe estimarse que el monto antes señalado, cubre tanto la indemnización compensatoria como moratoria, situación que confirma la intención de las partes de establecer un plazo de caducidad para el cumplimiento del contrato de promesa celebrado.

Dado que el contrato de compraventa no se perfeccionó dentro del término pactado por los contratantes, la promesa se extinguió definitivamente, no pudiéndose demandar en consecuencia su cumplimiento. En este evento sólo correspondería demandar el pago de la suma establecida como avaluación anticipada de perjuicio.

Que, igualmente, deberá rechazarse la pretensión del pago de la multa ya que la caducidad de la promesa se produjo por causas imputables a la demandante. En efecto, la promitente compradora se obligó a pagar el precio de la propiedad traspasando tres bienes: a) el departamento Nº 702 del Edificio Los Almendros; b) la bodega Nº 8 y c) el estacionamiento Nº 7, estos dos del mismo edificio. Respecto del departamento, éste según la cláusula cuarta de la promesa debía ser dado en pago y transferido dentro del plazo de 60 días corridos, contados desde la fecha de recepción definitiva del edificio y de la autorización de venta por piso y en todo caso a más tardar en el mes de diciembre de 1995. Respecto de la bodega y estacionamiento, nada se expresó sobre la fecha de su dación en pago y entrega, y por consiguiente, de conformidad al art. 1.872 del Código Civil y no habiéndose estipulado el tiempo de pago, éste debe verificarse en el lugar y tiempo de la entrega del inmueble vendido. De esta forma, al haber constancia en la cláusula quinta, que la demandada hizo entrega material a la promitente compradora del inmueble ubicado en Pelluco, en ese momento debió entregarse la bodega y el estacionamiento individualizado, lo que la demandante no hizo, produciéndose incumplimiento por su parte.

Que, el departamento, a su vez, debió darse en pago y transferido a más tardar dentro del mes de diciembre de 1995, lo que tampoco aconteció ya que recién el 28 de diciembre de 1995, el edificio fue recepcionado conforme por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Puerto Montt, de esta manera la demandante no cumplió con su obligación de efectuar la entrega y transferencia del departamento en el plazo convenido.

Que, de otro lado, el departamento que debió darse en pago presenta serias deficiencias técnicas que no lo hacen aptos para su uso y no cumple con las características y especificaciones que se tuvieron en consideración al momento de celebrar la promesa.

Que, el art. 1.552 del Código Civil consagra la excepción de contrato no cumplido al disponer que los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos. Finalmente, en cuanto a los reajustes e intereses demandados en relación al pago de la suma de $ 30.000.000, establecido en el contrato de promesa, éste deberá ser rechazado, toda vez que los contratantes no convinieron ningún reajuste de la multa y respecto a los intereses, éstos se devengan a partir de la mora y para este efecto se requiere de reconvención judicial del acreedor.

A fojas 157, se llevó a efecto el comparendo de conciliación, la que no se produce.

A fojas 161, 162 y 174, se recibió la causa a prueba, rindiéndose la que obra en autos.

A fojas 346, se citó a las partes para oír sentencia.

Considerando:

En cuanto a la objeción de documentos:

Primero: Que a fojas 171 la parte demandante objeta el documento rolante a fojas 166, consistente en copia simple del oficio ordinario Nº 406-P, de fecha 11 de agosto de 2000, suscrito por don Franco Aceituno Gandolfo en su calidad de Director Regional de la Superintendencia de Electricidad y Combustible. Funda su impugnación en la circunstancia de tratarse de una fotocopia simple, del cual no le consta su autenticidad, por lo que carece de valor probatorio.

Segundo: Que la Parte demandada no evacuó dentro de plazo legal el traslado conferido respecto de la objeción de documentos.

Tercero: Que el Tribunal rechazará la objeción de documentos deducida por la demandante, toda vez, que ésta no se funda en causa legal de impugnación documentaria, y sólo se refiere a su valor como medio probatorio, facultad que es privativa del Tribunal, razón por la cual se rechazará, sin perjuicio del valor que se le asigne a tal instrumento en definitiva.

En cuanto al fondo:

Cuarto: Que a fojas 20 comparece don Javier Eduardo Niklitschek Roa, abogado, domiciliado en Puerto Varas, calle San Francisco 664, en representación de la Sociedad Inversiones F.K. Limitada, del giro de su denominación, domiciliada en Puerto Montt, calle Benavente 550, piso 12 y expone:

Que, por escritura pública de fecha 29 de abril de 1994, ante Notario de esta ciudad don Heriberto Barrientos Bahamonde, doña Sonia Haydee Rodríguez Didier, domiciliada en Puerto Montt, calle camino Coihuín s/n, Edificio Oceanic, departamento 301 o en calle Balmaceda 248, prometió vender a su representada un retazo de terreno, ubicado en Pelluco, comuna de Puerto Montt, que corresponde al lote o sitio Nº 1, que tiene una superficie aproximada de 3.216 metros cuadrados y cuyos deslindes son: norte, en 54 metros 20 cm. con cerco que separa la propiedad de la línea férrea; sur, en 26 metros 10 centímetros con Avenida Juan Soler Manfredini, ex camino a Chamiza; este, en 135 metros 10 centímetros con el lote o sitio número 2; y oeste, en 100 metros 90 centímetros con la propiedad del Sr. Rubén Andrade O. Esta propiedad se encuentra inscrita a nombre de la demandada a fs. 345 Nº 341 del Registro del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt 1985.

Que, en la referida escritura de promesa de compraventa se estableció que la propiedad se venderá como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra con todo lo construido, cercos y mejoras, con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres, libre de deudas y gravámenes y respondiendo la vendedora del saneamiento según las reglas generales.

Que, el precio de venta que se establece en la cláusula cuarta de la escritura pública de promesa de convino en una suma de pesos equivalente a 4.011 Unidades de Fomento, al valor que tenga la U.F. al momento del pago efectivo, precio que la promitente compradora se obligó a pagar, haciendo dación en pago a la promitente vendedora del departamento Nº 702 del séptimo nivel del edificio denominado Los Almendros, la bodega Nº 8 y el estacionamiento Nº 7 del citado edificio. El edificio mencionado forma parte del condominio Las Encinas de Seminario y está ubicado en Avenida Bernardo O'Higgins 601, cuya edificación estaba proyectada a la fecha de la promesa, según planos confeccionados por la oficina de arquitectos Walter Bruce y asociados y aprobado el ante proyecto de construcción por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Puerto Montt. Tal edificio lo estaba construyendo la Sociedad Inmobiliaria del Pacífico Limitada de la que forma parte don Claudio Félix Fischer Llop, quien es socio y representante de la sociedad demandante Inversiones F.K. Limitada. En la misma cláusula se convino que el departamento, bodega y estacionamiento serían dados en pago y transferidos a la promitente vendedora dentro del plazo de 60 días corridos, contados desde la fecha en que la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Puerto Montt otorgue la recepción definitiva y la autorización de venta por pisos del Edificio Los Almendros, ello a más tardar dentro del mes de diciembre de 1995.

Que, se estableció que la compraventa prometida se iba a celebrar dentro de un plazo de 90 días a contar del 29 de abril de 1995, y en dicha compraventa definitiva la compradora quedaba obligada al pago del precio, con la dación en pago del departamento, bodega y estacionamiento antes mencionado. Sin perjuicio de lo anterior se convino que la promitente vendedora hizo entrega material de la propiedad prometida vender a su representada desde la fecha de la promesa, estando esta última en posesión de tal propiedad desde dicha fecha.

En la cláusula séptima del contrato de promesa se estableció que aquella de las partes que no diera cumplimiento al contrato en la forma estipulada, debe pagar a la otra parte una multa de $ 30.000.000.

Que, transcurrido el plazo de 90 días, convenido para la celebración de la compraventa prometida, la demandada se negó a suscribir la escritura pública de compraventa definitiva de la propiedad objeto de la promesa, aduciendo para ello que quería ver terminado el Edificio Los Almendros y el Departamento con que estaba convenido que se pague el precio de la venta prometida. Esto a pesar de haber sido requerida por su parte para ello.

Que, el edificio en cuestión fue terminado y recepcionado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Puerto Montt el 28 de diciembre de 1995, según certificado de recepción definitiva Nº 83 de esa fecha; y, se le aplicó la Ley de Propiedad Horizontal mediante certificado Nº 644 de fecha 27 de noviembre de 1995.

Que, pese a encontrarse terminada la construcción del edificio Los Almendros y en consecuencia el departamento, la bodega y el estacionamiento con que se debía pagar el precio de la compraventa prometida, la demandada se ha negado a suscribir dicha escritura definitiva de compraventa, aduciendo que no le había gustado el departamento, a pesar de ser de excelente calidad y finas terminaciones, lo que comprueba la excelente acogida que tuvieron los departamentos que fueron vendidos casi todos recién terminada la construcción del edificio Los Almendros.

Que, habiendo transcurridos más de cinco años, desde la fecha de la celebración de la promesa de compraventa, y habiéndose negado la demandada al cumplimiento de la misma y a celebrar la compraventa definitiva de la propiedad ubicada en Pelluco, con fecha 22 de junio de 1999, su representada suscribió una escritura pública de compraventa, ante el notario de esta ciudad don Hernán Tike Carrasco, mediante la cual daba cabal cumplimiento a la promesa celebrada, compra a doña Sonia Haydee Rodríguez Didier, su propiedad individualizada al comienzo de esta presentación, en el precio de 4.011 Unidades de Fomento, precio que su representada paga haciendo dación en pago a la demandada del departamento 702, la bodega 8 y en estacionamiento subterráneo 8, todos del edificio Los Almendros de esta ciudad. Igualmente se instruyó al Notario para que pusiera en conocimiento de la demandada, el hecho de haberse suscrito por su parte la escritura pública de compraventa referida, y junto a dicha carta de instrucciones se le hizo entrega de los títulos del departamento, bodega y estacionamiento que se dan pago para ser entregados a la vendedora. Dicha carta le fue enviada a la demandada a su domicilio en forma certificada el 23 de junio de 1999. Sin embargo, la demandada no ha concurrido a suscribir la escritura pública antes referida ante el notario mencionado.

Que, habiendo cumplido su representada en forma completa y cabal con el otorgamiento de dicha compraventa y dación en pago en los términos establecidos en el contrato de promesa, siendo la obligación determinada de plazo vencido, ya que han transcurrido en exceso los 90 días contados desde la fecha del otorgamiento de la promesa de compraventa, es que se han visto en la obligación de demandarla a fin de obtener el cumplimiento de la obligación de suscribir la escritura pública de compraventa a que se comprometió la demandada para con su parte.

Igualmente, demanda también el pago de la multa establecida en la cláusula sexta del contrato de promesa, con sus respectivos reajustes.

Que, el contrato de promesa cuyo cumplimiento solicita, cumple con todos los requisitos y circunstancias que se mencionan en el artículo 1.554 del Código Civil, esto es, consta por escrito, se trata de la compraventa de un inmueble, contiene un plazo que fija la época de la celebración del contrato prometido y por último, en la promesa se especifica perfectamente el contrato prometido.

Que, la demandada está en mora porque no ha cumplido con su obligación de hacer, en este caso de suscribir la escritura pública de compraventa prometida dentro del término estipulado, y a pesar de haber sido requerida para ello por su parte en muchas oportunidades.

Que, de acuerdo con el art. 1545 del Código Civil, "todo contrato igualmente celebrado es una Ley para los contratantes, y no puede ser invalidada sino por su consentimiento mutuo o por causas legales". En la especie, estamos frente a un contrato de promesa de compraventa que es Ley para las partes, que está celebrado dando cumplimiento a todos los requisitos que fija el artículo 1554 del citado Código y, por ende, debe ser cumplido por la demandada.

Previas las citas legales, solicita al Tribunal tener por interpuesta demanda en juicio ordinario, en contra de Sonia Haydee Rodríguez Didier ya individualizada, y en definitiva, acogerla y declarar lo siguiente:

1.- Que, la demandada sea condenada a suscribir el contrato de compraventa y dación en pago referido en esta demanda, bajo el apercibimiento que si no lo hiciere, dentro del plazo de 10 días de ejecutoriada la sentencia que se dicte en autos o en el que el tribunal estime, proceda el Tribunal a suscribir dicho instrumento en representación de la demandada en los términos contenidos en la promesa.

2.- Que, se condena a la demandada a pagar a su parte la multa de $ 30.000.000 establecida en la escritura de promesa, como cláusula penal, como indemnización convencional de perjuicios por su incumplimiento, suma que deberá pagar conforme a la variación del I.P.C. desde la fecha en que debió cumplirse la promesa y la fecha de pago efectivo, más los intereses corrientes para operaciones reajustables dentro del mismo período.

3.- Que, se condene a la demandada al pago de las costas de la causa.

Quinto: Que a fojas 65 vta., se tuvo por contestada la demanda en rebeldía de la parte demandada.

Sexto: Que a la luz de lo expuesto por las partes en la etapa de discusión, en sus escritos principales, la cuestión controvertida a resolver por el Tribunal es determinar si existió por parte de la demandada un incumplimiento del contrato de promesa que lo unía con la demandante, de tal manera que de existir el mismo, se hace procedente el cumplimiento forzado de las obligaciones emanadas de él, con la consecuente indemnización de perjuicios. Asimismo, se debe determinar si existió por parte de la demandante y promitente comprador un cumplimiento efectivo de la obligaciones que a su respecto le imponía la referida promesa de compraventa, de forma que se daban todos los supuestos establecidos por las partes contratantes para la suscripción del contrato definitivo.

Séptimo: Que la parte demandante a fin de acreditar su pretensión produjo durante el desarrollo del juicio los siguientes medios de prueba:

A.- Documental: Consistente en los documentos agregados de fojas 1 a 19 referidos a copia autorizada de la escritura pública de 29 de abril de 1994 ante Notario de Puerto Montt don Heriberto Barrientos Bahamonde, que contiene la promesa de compraventa entre doña Sonia Haydee Rodríguez y la sociedad Inversiones F.K Limitada; copia del proyecto de escritura publica ante Notario de Puerto Montt Hernán Tike Carrasco, de fecha 22 de junio de 1999, que contiene la compraventa, mediante la cual la demandante Inversiones F.K. Limitada compra a la demandada la propiedad objeto de la promesa; copia autorizada de la inscripción de dominio y certificado de gravámenes del departamento Nº 702, la bodega Nº 8 y estacionamiento subterráneo Nº 7 del Edifico Los Almendros, de fojas 1.761 vta. Nº 2.043 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt del año 1998, que se debe transferir en pago a la demandada, como precio convenido de la promesa de compraventa, Copia autorizada de la carta de instrucciones de fecha 22 de junio de 1999 dirigida al Notario Hernán Tike Carrasco, mediante la cual se le instruyó para que ponga en conocimiento de la demandada, la circunstancia de que su parte suscribió el 22 de junio de 1999 en esa notaría, la compraventa mediante la cual se dio cumplimiento a la promesa de compraventa celebrada el 29 de abril de 1994; copia de la carta dirigida el 23 de junio de 1999, por el Notario Hernán Tike a la demandada, comunicándole las instrucciones de su parte, en relación al otorgamiento de la compraventa suscrita el 22 de junio de 1999, en esa notaría, mediante la cual se da cumplimiento a la promesa de compraventa; copia de la escritura pública de fecha 22 de septiembre de 1992 ante Notario Heriberto Barrientos, mediante la cual doña Sonia Rodríguez Didier otorgó a don Claudio Fischer Llop, poder especial para la conservación, mantención y limpieza del sitio de la demandada, que corresponde al sitio objeto de la promesa de compraventa, de fojas 214; hoja del Diario El Llanquihue del día 30 de abril de 2001, en el que se publica que el 80% de los edificios de la Región, están con sello rojo, indicando que el Edificio Los Almendros y Los Castaños, construidos por Inmobiliaria del Pacífico Ltda. tienen sello verde, de fojas 215.

B.- Testimonial: rolante a fojas 193 y siguientes, en la cual deponen los testigos Héctor Fabián Muñoz Valdés, Ricardo Ernesto Carrasco López, Sergio Alejandro Duhalde Magnet, Sergio Alejandro Gómez Marceli, Carlos Alberto Lukaschewsky Sheward y Jorge Enrique Morales Flores; quienes interrogados al tenor de los puntos de prueba fijados en autos se encuentran contestes en los siguientes hechos:

1.- Que entre las partes existió un contrato de promesa de compraventa mediante el cual el demandante se obligaba a vender un predio de su propiedad ubicado en Pelluco y por el cual el demandado se obligaba a pagar mediante la transferencia del departamento Nº 702 del Edificio Las Encinas de Seminario, sin perjuicio de estar contestes en este hecho difieren en cuanto al plazo de otorgamiento del mismo y el de la suscripción definitiva del contrato prometido.

2.- Que el demandante entró en posesión del inmueble objeto del contrato de promesa, desde el momento de la celebración del mismo, realizando diversas obras materiales en el mismo, como lo son la construcción de terrazas, un galpón, helipuerto. Agregan que el sitio objeto del contrato limita con otro inmueble de propiedad del demandante por lo que ambos formarían en los hechos una sola extensión, debido a esa razón el demandante realizó diversas construcciones en el inmueble objeto de la litis.

3.- Que, en cuanto al departamento mediante el cual el demandante se obligaba a enterar el precio de la compraventa, éste fue recepcionado conforme por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Puerto Montt, se trata de un departamento nuevo, con excelentes terminaciones que se construyó de acuerdo a las normativas vigentes a la época de su edificación, sin embargo igualmente reconocen que con posterioridad a su recepción se presentaron problemas de carácter técnicos, relativos al sistema de emanación de gases, específicamente en los schafts de evacuación en calefones y ductos, problemas que se presentaron a partir del año 1997 y a raíz de las inspecciones efectuadas por la entidad competente, problemas que se debieron a que la normativa relativa a dichos aspectos a la fecha de las inspecciones era diferente a la vigente a la época de la construcción de los departamentos, razón por la cual, en un primer momento fueron objeto de reparo, pero la constructora que ejecutó las obras dentro del mismo año reparó dichos defectos.

4.- Que con el objeto de cumplir con su obligación de pagar el precio del contrato de compraventa prometido Inversiones F.K. ha adquirido de Inmobiliaria del Pacífico el departamento Nº 702 a objeto de darlo en pago a la demandada.

C.- Confesional: Consistente en la absolución de posiciones prestada por la demandada Sonia Rodríguez Didier, de fojas 236, quien al tenor del pliego de posiciones acompañado en autos, reconoció como efectivos los siguientes hechos: Que conoce a don Claudio Félix Fischer Llop desde hace 25 años; que suscribió un contrato de promesa de compraventa con la sociedad demandante, mediante la cual se comprometió a vender un retazo de terreno ubicado el Pelluco, de una superficie aproximada de 3.216 metros cuadrados, el cual es colindante con un inmueble de propiedad del demandante; que el precio de la compraventa era la suma de 4.011 U.F., obligándose a pagar el precio mediante de la compraventa prometida dando en pago el departamento 702, la bodega Nº 8 y el estacionamiento Nº 7 del Edificio Los Almendros; que a la fecha de la celebración del contrato de promesa se estaba construyendo el edifico antes mencionado; que el demandante se encuentra en posesión material del inmueble prometido vender y que ha realizado varias construcciones y mejoras.

Octavo: Que, a su vez, la demandada a fin de acreditar sus alegaciones rindió las siguientes probanzas en juicio:

A.- Documental: Consistente en los siguientes documentos: copia simple del oficio ordinario Nº 406-P, de fecha 11 de agosto de 2000, suscrito por don Franco Aceituno Gandolfo en su calidad de Director Regional de la Superintendencia de Electricidad y Combustible, de fojas 166; Copias autorizadas de pago de contribuciones, del inmueble ubicado en Pelluco, el cual figura inscrito a nombre de la demandada a fojas 345 Nº 341 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt, correspondiente al año 1985, de fojas 220 y siguientes; Pagina A-4 del Diario El Llanquihue, correspondiente al día 11 de agosto de 2001, en el cual se hace referencia a la situación de emergencia ocurrida en el departamento Nº 701 del Edificio Los Castaños, el cual forma parte del Condominio Las Encinas de Seminario.

B.- Testimonial: Rolante a fojas 185 y siguientes en la cual declaran los testigos Raquel del Rosario Gómez Miranda, Tania Osnovikoff Meersohn y María Eugenia De La Maza De La Maza, quienes interrogados al tenor de los puntos de prueba fijados en autos se encuentran contestes en los siguientes hechos:

1.- Que entre ambas partes se celebró un contrato de promesa de compraventa, el cual dicen haber visto, sin embargo no recuerdan las fechas en el cual debía ser suscrito el contrato definitivo, señalan que en él se estipulaban dos plazos distintos para la celebración del mismo, uno de 60 días a contar de la firma del contrato de promesa y otro de 90 días desde la fecha de recepción de los departamentos por la Dirección de Obras Municipales.

2.- Que los departamentos fueron recepcionados en el mes de diciembre de 1995, que esto lo saben porque adquirieron departamentos en el mismo condominio.

3.- Que una vez recibidos los departamentos, éstos presentaron fallas en el sistema de evacuación de gases, lo que motivó la fiscalización de Superintendencia de Energía y Combustible y la colocación de sellos rojos; que igualmente los departamentos presentaron fallas estructurales, que debieron ser corregidas por la empresa, al igual que en el sistema de gases.

C.- Confesional: Consistente en la absolución de posiciones prestada por la demandante a fojas 240 y en la cual don Claudio Fischer Llop, reconoce como efectivos los siguientes hechos: Que es efectivo que entre las partes se celebró un contrato de promesa con fecha 29 de abril de 1994; que en la cláusula cuarta del mismo se establecía que el departamento, bodega y estacionamiento mediante cuya transferencia se pagaría el precio del inmueble prometido vender serían transferidos dentro del plazo de 60 días corridos, contados desde la fecha de recepción del respectivo edificio, todo ello a más tardar dentro del mes de diciembre de 1995; que la transferencia no se ha perfeccionado hasta la fecha; que es efectivo que la Superintendencia de Electricidad y Combustible puso sello rojo mientras se adecuaba a un informe técnico de ellos mismos y revisores externos. Sin embargo la normativa sobre evacuación de gases fue modificada tres años después de la recepción de los departamentos, pero a la fecha cuentan con sello verde.

Noveno: Que a partir de lo discutido por las partes y pruebas rendidas por las mismas, sin perjuicio de que la parte demandada no contestó dentro de plazo la demanda y el escrito de dúplica no puede ser el medio para plantear defensas cuando no se ha contestado la demanda dentro de plazo, el Tribunal se hará cargo de las excepciones planteadas por la demandada.

Décimo: Que el contrato de promesa según ha sido definido por la doctrina, como aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o al evento de una condición, es decir, esta convención tiene su objeto propio y obligaciones independientes del objeto y obligaciones del contrato prometido. El contrato de promesa crea una obligación de hacer, o sea, celebrar un acto jurídico. Por eso, nuestro legislador se ocupa de este contrato al reglamentar las obligaciones de hacer, o sea, en el Libro IV, Título XII, denominado Del Efecto de Las Obligaciones, título que norma el efecto de las obligaciones de dar, hacer y no hacer y, en especial, los efectos relacionados con la ejecución forzada de las obligaciones. Así su aspecto más relevante es generar una obligación de hacer, específicamente, una obligación de celebrar en el futuro, cierto o incierto, un acto jurídico, sea unilateral o bilateral.

Nuestra jurisprudencia ha señalado que son características específicas de este contrato las siguientes:

a) es un acuerdo de voluntades en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales contenidas en el Libro IV del Código Civil;

b) la celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y el contrato de promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir juntamente con el contrato prometido;

c) la finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato;

 d) el efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia sólo da origen a una obligación de hacer, y

e) el contrato de promesa es siempre solemne, porque debe constar siempre por escrito. (R.D.J., Tomo 67, sec 2, p. 45)

Decimoprimero: Que establecido lo anterior y no existiendo controversia entre las partes respecto al hecho de haberse celebrado entre ambas un contrato de promesa de compraventa respecto de un inmueble de propiedad de la demandada, corresponde al Tribunal analizar si la parte demandada ha incumplido en forma injustificada con la obligación que le impone el mismo.

Decimosegundo: Que el Tribunal examina el documento agregado a fojas 6 consistente en la escritura pública de promesa, celebrada entre las partes el 29 de abril de 1994, en su cláusula segunda doña Sonia Haydee Rodríguez Didier promete, vender, ceder y transferir a la Sociedad Inversiones F.K. Limitada, para quien promete comprar y adquirir don Claudio Fischer Llop, la propiedad individualizada en la cláusula primera. A su vez, la cláusula cuarta establece que el precio de venta de la propiedad prometida vender será la suma de pesos equivalente a 4.011 U.F. El promitente comprador se obliga a pagar dicho precio de venta a la promitente vendedora dando en pago por ese valor el departamento Nº 702 del Edifico Los Almendros, la bodega Nº 8 y estacionamiento Nº 7 del citado edificio. El departamento referido será dado en pago y transferido a la promitente vendedora dentro del plazo de 60 días corridos, contados desde la fecha en que la Dirección de Obras de la Municipalidad de Puerto Montt otorgue la recepción definitiva y la autorización de venta por pisos del Edificio Los Almendros, todo, a más tardar dentro del plazo del mes de diciembre del año 1995. Finalmente la cláusula quinta estableció que la compraventa prometida se celebrará dentro de un plazo de 90 días a contar de la fecha de suscripción de este instrumento. En la compraventa definitiva la compradora quedará obligada al pago del precio de la venta, con la transferencia o dación en pago del departamento individualizado, lo que se efectuará en el plazo indicado en la cláusula anterior. Sin perjuicio de esto, la promitente vendedora entrega materialmente a la promitente compradora, el inmueble prometido vender.

Decimotercero: Que al tenor de las cláusulas reseñadas precedentemente, la demandada tenía la obligación de celebrar el contrato prometido dentro del plazo de 90 días contados desde la suscripción por las partes del contrato de promesa, en este sentido, la demandada alega que al no haberse hecho lo anterior dentro del plazo establecido en la convención se ha producido la caducidad de la promesa de compraventa.

Que a este respecto se debe tener presente que el plazo definido como el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad o extinción de un derecho, ya sea suspensivo o extintivo, son eficaces en el contrato de promesa, toda vez que fijan la época para la celebración del contrato prometido.

Decimocuarto: Que en el caso de autos si bien se ha producido la discusión de que el plazo señalado en el instrumento tiene el carácter de extintivo, sin embargo el Tribunal rechazará este argumento fundado en lo siguiente:

1.- Que para que los promitentes puedan pactar libremente un plazo resolutorio, ello debe hacerse en forma expresa e indubitable y que no es suficiente emplear las expresiones corrientes en esta especie de contratos, como las preposiciones "de", "dentro de", "en" etc., ni la fijación de un día determinado para la celebración del contrato prometido.

2.- Que de esta forma el plazo que establece como requisito el artículo 1554 del Código Civil siempre tendrá el carácter de suspensivo, mientras las partes no hayan pactado expresamente lo contrario como ha ocurrido en el caso de autos, de tal manera que la llegada del plazo establecido en la cláusula quinta habilitaba a las partes para exigir el cumplimiento de la obligación impuesta. Esta debe ser la interpretación correcta de la intención de las partes en litigio al contratar, puesto que en primer lugar la promitente vendedora entregó de inmediato la tenencia material del inmueble objeto del futuro contrato de compraventa y, a su vez, aceptó que se difiriera el pago del precio a una época posterior a la celebración del contrato prometido.

3.- Que éste es el criterio que ha sentado nuestra Corte Suprema, al decir textualmente: "El plazo que se señala en el número 3 del artículo 1554 del Código Civil es suspensivo". Si tal no lo fuese, el acreedor no podría pedir el cumplimiento de la obligación, pendiente el plazo; y cumplido, tampoco podría pedirlo por haberse extinguido el deber. La certidumbre es el hecho que caracteriza al plazo, como la incertidumbre es el hecho que caracteriza a la condición. (R.D.J. Tomo 70, sec 1 p. 35; misma Revista, Tomo 71, sec 1 p. 96; misma Revista, Tomo 72, sec 1 p. 33, misma Revista, Tomo 77, sec 1, p. 10)

Decimoquinto: /Que en cuanto a la segunda alegación deducida por la demandada en orden a que la parte demandante no habría dado cabal cumplimiento a su obligación pactada en cuanto al pago del precio del inmueble prometido vender, fundado que el departamento cuya dación en pago constituía el precio de venta, adolecía de defectos que no lo hacían apto de ser habitado, específicamente la circunstancia de no contar con adecuados medios de evacuación de gases, circunstancia que es reconocida por la demandante, se deberá tener presente lo siguiente:

1) Que efectivamente el edifico denominado Los Almendros, del Condominio Las Encinas de Seminario, fue inspeccionado por la Superintendencia de Electricidad y Combustible, recibiendo sello rojo, con fecha 01-12 de 1999, debido a defectos críticos en los ductos colectivos de evacuación de gases. Igualmente se encuentra acreditado que dichos defectos fueron subsanados otorgándosele con fecha 12 de febrero de 2001, por parte de la entidad fiscalizadora, el respectivo sello verde. Lo anterior se encuentra acreditado con los informes rolantes a fojas 312 y 329.

2) Que lo anterior si bien es efectivo, no puede ser considerado por el Tribunal como un incumplimiento por parte del promitente comprador de su obligación de pagar el precio de la compraventa prometida, puesto que la obligación emanada para el promitente comprador del contrato de promesa se reducía a transmitir el dominio del departamento, bodega y estacionamiento, dentro de los plazos señalados en la cláusula cuarta de dicho instrumento, es decir dentro de los 60 días siguientes a la recepción del edificio por el Departamento de Obras y la autorización de la venta por pisos del mismo, hecho que ocurrió el 28 de diciembre de 1995. Así, desde ese momento se hacía exigible la obligación del demandante, quien como se acreditó en el proceso se encontraba llano a cumplir su obligación, la circunstancia de existir los desperfectos técnicos antes señalados, los cuales fueron solucionados, no constituye un elemento para que obstara al cumplimiento de lo pactado, más aún, cuando en parte alguna del instrumento fundante de la demanda se estableció las condiciones o requisitos específicos que debía contar el inmueble a transferir como pago del precio.

3) Que atendido lo anterior no es válido para la demandante oponer en este caso la excepción de contrato no cumplido, tanto por lo expuesto en el numeral anterior, como por el hecho que las obligaciones que emanare del contrato de promesa son obligaciones de hacer, y en este sentido el demandante ha dado claras muestras, de estar llano a cumplir con lo pactado, lo anterior se deduce de la testimonial prestada por su parte y los documentos agregados a fojas 8 y siguientes, consistentes en el proyecto de escritura pública de compraventa y la carta de instrucciones al Sr. Notario de Puerto Montt Hernán Ticke Carrasco.

Decimosexto: Que acreditado lo anterior y conforme lo dispone el artículo 1553 del Código Civil, para que el acreedor pueda hacer valer los derechos alternativos que el mismo artículo señala, requiere que el deudor sea moroso, porque textualmente la disposición expresa que "si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora" el acreedor podrá pedir, conjuntamente con la indemnización de perjuicios por la propia mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección: que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido; que se le autorice a el mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor y que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

Que en este sentido se entiende que el deudor está en mora de cumplir la promesa, cuando en general ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor; cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado o convenido y siempre que el acreedor no esté a su vez en mora de cumplir.

Que de esta forma habiéndose establecido en el instrumento celebrado por las partes que el plazo de suscripción del contrato definitivo era de noventa días contados desde la celebración de la promesa, ocurrido lo anterior, la demandada se constituyó en mora de cumplir lo pactado, aun más, el Tribunal estima que existió la debida reconvención por parte del demandante para el cumplimiento de la obligación como se precisó en el considerando precedente, de tal forma que dado los supuestos establecidos en la norma del artículo 1553 del Código citado, procede exigir por parle del demandante el cumplimiento forzado de la obligación.

Decimoséptimo: Que en cuanto a la procedencia del pago de la multa establecida para el caso de incumplimiento del contrato de promesa, y que la parte demandada solicita su rechazo, puesto que no ha existido incumplimiento de su parte, toda vez que el demandante no ha cumplido con sus obligaciones correlativas, tal argumento deberá ser desestimado, por lo ya razonado precedentemente en cuanto a la supuesta mora del demandante y, además, porque la cláusula penal pactada constituye una evaluación anticipada de los perjuicios, toda vez que éstos quedan fijados antes de producirse; que de esta forma al ser una indemnización de perjuicios, puede ser compensatoria o moratoria; así lo confirma el artículo 1535, que habla de no ejecutar o retardar la obligación principal.

Que atendida la naturaleza del la cláusula indemnizatoria estipulada por las partes contratantes el acreedor tiene derecho a cobrar la pena o multa, aun cuando realmente no haya habido perjuicios, no necesita acreditarlo, ni tampoco el deudor puede eximirse de ella. Alegando que no los hubo. As lo dispone el artículo 1542 de modo que en definitiva bien puede ocurrir que el deudor sea obligado a pagar la pena, aun cuando el acreedor ningún perjuicio haya sufrido„ pues si así no fuera, la cláusula penal perdería gran parte de su eficacia indemnizatoria, pasando a ser una mera inversión del onus probandi en materia de perjuicios, y no podría desempeñarse como caución del cumplimiento de una obligación.

Decimoctavo: Que así las cosas, encontrándose acreditado en el proceso que la demandada se constituyó en mora de cumplir su obligación de suscribir el contrato prometido, el demandante se encuentra facultado para exigir el cumplimiento forzado de la obligación y la pena impuesta, toda vez que esta última indemniza el retardo en el cumplimiento y ha sido estipulada por las partes en el contrato de promesa, el Tribunal dará lugar a la demanda en aquella parte que solicita el cumplimiento de la obligación de la promitente vendedora y el pago de la pena impuesta contractualmente por el retardo, sin embargo, esta última no será reajustada ni devengará el interés solicitado por el demandante, por no haberse pactado así en el contrato respectivo.

Decimonoveno: Que el resto de la prueba rendida por las partes y hasta aquí no analizada, no altera en nada a las conclusiones a que se ha arribado precedentemente.

Y, visto, además, lo dispuesto en los artículos 1535, 1537, 1545, 1546, 1551, 1552, 1553, 1554 y 1698 del Código Civil; 160, 170, 342, 384 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; se declara:

I.- Que se rechaza la objeción de documentos formulada por la parte demandante a fojas 171.

II.- Que se acoge la demanda interpuesta en lo principal del escrito de fojas 20, sólo en cuanto a:

A) Que se condena a la demandada doña Sonia Haydee Rodríguez Didier, ya individualizada, a suscribir el contrato de compraventa y dación en pago, objeto del contrato de promesa celebrado por las partes con fecha 29 de abril de 1994, dentro del término de 30 días de que el presente fallo se encuentre ejecutoriado, bajo apercibimiento de que si así no lo hiciere lo suscribirá el Tribunal en representación de la demandada.

B) Que se condena a la demandada doña Sonia Haydee Rodríguez Didier, ya individualizada, a cancelar a la parte demandante la suma de $ 30.000.000, por concepto de cláusula penal, como indemnización convencional de perjuicios por el incumplimiento, suma que no será reajustada ni devengará los intereses corrientes solicitados, por no haberse pactado expresamente en la convención de las partes.

III.- Que no se condena en costas a la parte demandada, por no haber sido totalmente vencida.

Anótese y regístrese.

Pronunciada por el señor Juan Carlos Silva Opazo, Juez Subrogante. Autoriza el señor Omar Moraga Díaz, Secretario Subrogante.

Rol Nº 1.099-1999.

Puerto Montt, once de agosto de dos mil tres.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada de fecha veinticinco de noviembre de dos mil dos, escrita a fojas 349 y siguientes, con excepción de sus considerandos décimo séptimo y décimo octavo, que se eliminan.
Y teniendo en su lugar y además presente.

PRIMERO: Que en la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 29 de abril de 1994 entre doña Sonia Haydee Rodríguez Didier y don Claudio Félix Fischer Lopp en representación de la sociedad "Inversiones F.K. Limitada", documento que rola a fojas 6 de autos, se estipuló: "Aquella de las partes que no diere cumplimiento al presente contrato de promesa de compraventa, en la forma estipulada, pagará a la otra una multa equivalente a treinta millones de pesos."

SEGUNDO: Que se ha acreditado en estos autos que ninguna de las partes ha dado cumplimiento, en la forma que previeron en el contrato de promesa de compraventa, a las obligaciones que allí se impusieron. En efecto, la demandada se ha negado, hasta esta fecha, a suscribir el contrato de compraventa prometido. A su vez el actor no estuvo en condiciones de efectuar la transferencia del departamento, a que se obligó en la promesa, en el plazo que allí se estipuló.

TERCERO: Que por lo relacionado precedentemente, no habiendo ninguna de las partes cumplido la promesa de compraventa en la forma estipulada en dicho contrato, no resulta procedente aplicar a ninguna de ellas la multa a que se refiere la cláusula sexta de dicho instrumento.

Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto en el artículo 186 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de fecha veinticinco de noviembre de dos mil dos, escrita a fojas 349 y siguientes, sólo en cuanto condenó a la demandada doña Sonia Haydee Rodríguez Didier a pagar a la demandante la suma de $ 30.000.000 por concepto de cláusula penal y en su lugar se declara que rechazándose la demanda en esa parte, se le exime de dicho pago, confirmándosela en todo lo demás.

Acordada la confirmación del fallo con el voto en contra del Presidente Sr. Hernán Crisosto Greisse quien estuvo por revocar la sentencia apelada en todas sus partes fundado en que a su juicio ambas partes están en mora de cumplir el contrato puesto que si bien la demandada no cumplió con la firma de la escritura definitiva existe un detalle en la redacción del contrato de promesa en el sentido que si bien la obligación de pagar el precio con la dación en pago podía quedar pendiente para después de la escritura definitiva, ello se circunscribió sólo al departamento y nada se dice de la bodega y el estacionamiento, por lo que, estimó que debió el demandante transferirlos de inmediato, lo que no efectuó.
Regístrese y devuélvase.

Redacción del Abogado Integrante señor Pedro Campos Latorre y del voto disidente su autor.

Pronunciada por los Ministros de la Iltma. Corte señores Hernán Crisosto Greisse, Jorge Ebensperguer Brito y Abogado Integrante señor Pedro Campos Latorre.

Rol Nº 11.462.

SANTIAGO, SEIS DE JUNIO DE DOS MIL CINCO.

Vistos:

En estos autos rol 1.099-99 del Segundo Juzgado Civil de Puerto Montt, caratulados "Inversiones F.K. Limitada con Rodríguez Didier, Sonia", por sentencia de veinticinco de noviembre de dos mil dos, escrita de fs. 349 a 359 vta., el juez subrogante de dicho tribunal acogió la demanda sólo en cuanto condenó a la demandada a suscribir el contrato de compraventa y dación en pago que señala, dentro del lapso de treinta días de ejecutoriado el fallo y a pagar a la actora la suma de $ 30.000.000 por concepto de indemnización de perjuicios pactada en la cláusula penal que indica, todo ello sin costas. Esta resolución fue apelada por ambas partes. Por fallo de once de agosto de dos mil tres, registrado de fojas 448 a 449, la Corte de Apelaciones de esa ciudad revocó la sentencia de primera instancia en la parte que condenaba a la demandada a pagar a la actora la suma de $ 30.000.000 a título de cláusula penal y lo confirmó en lo demás. En contra de esta última sentencia, la demandada dedujo los recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:
En cuanto al recurso de casación en la forma.

PRIMERO: Que la recurrente sostiene que la sentencia ha incurrido en el vicio de casación formal contemplado en la causal 7ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, contener decisiones contradictorias, toda vez que, en su concepto, se reconoce y establece con certeza que ninguna de las partes ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, lo que motivó la revocación del fallo de primer grado para rechazar la demanda en cuanto se pretendía el pago de la indemnización a título de cláusula penal; pero, a la vez, contradiciendo lo anterior, la sentencia confirma dicha resolución en lo demás, o sea, obliga a su parte a suscribir el contrato prometido. Si se sostiene que hay incumplimiento por ambas partes, no puede el fallo, al mismo tiempo, rechazar la procedencia del pago de la cláusula penal y ordenar suscribir el contrato prometido.

SEGUNDO: Que basta para rechazar la causal antedicha el hecho que la sentencia contiene una sola decisión, a saber, acoger parcialmente la demanda. En efecto, habiéndose demandado el cumplimiento de un contrato de promesa y el pago de una indemnización a título de cláusula penal, la sentencia impugnada, que revocó en parte y confirmó en lo demás la decisión de primer grado, únicamente hizo lugar a la primera petición, razón por la cual sólo existe una decisión que, por lógica, no puede estar en contradicción con ninguna otra. Si lo que la recurrente sostiene es que el fallo contiene fundamentos contradictorios, ello no constituye la causal alegada y podría ser el fundamento de la causal 5ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el Nº 4º del artículo 170 del mismo cuerpo legal, motivo que no se ha invocado en el recurso.

TERCERO: Que, en efecto, de antiguo se viene sosteniendo por esta Corte que contradictorias son aquellas proposiciones en las que una afirma lo que niega la otra, pero no pueden ser al mismo tiempo ambas verdaderas o falsas, como si se declarara resuelto un contrato y se ordenará, a la vez, su cumplimiento, de modo que no contiene ni puede contener decisiones contradictorias un fallo en que hay una sola conclusión que, como en este caso, se limita a acoger parcialmente la demanda.

CUARTO: Que, a mayor abundamiento, aun si existiere el vicio que se denuncia, igualmente habría de rechazarse la causal invocada, toda vez que el recurso de casación en la forma es parte de la institución de la nulidad procesal, uno de cuyos principios es que no procede si el vicio no produce perjuicio, según lo dispone a propósito de este recurso el inciso tercero del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, y resulta que igualmente habría de rechazarse la petición de pago de lo pactado en la cláusula penal en virtud de lo que dispone el artículo 1537 del Código Civil, que dispone que el acreedor no puede pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio, a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entiende extinguida la obligación principal. Y, en la especie, atendida la redacción de la cláusula penal, en la estipulación 6 del contrato de fs. 12, queda claro que no era posible acceder, a la vez, al cumplimiento del acto jurídico de que da cuenta el referido instrumento y a la pena.

En cuanto al recurso de casación en el fondo.

QUINTO: Que la recurrente sostiene que la sentencia, al acoger la demanda y ordenar que su parte cumpla con el contrato de promesa que indica, ha cometido un primer error de derecho al conculcar los artículos 1554 Nº 3º, 1551, 1552 y 1553 en relación con los artículos 1484, 1485, 1081 y 1482, todas disposiciones del Código Civil. En efecto, sostiene, la primera disposición citada está referida a un plazo de tipo suspensivo, salvo que las partes pacten lo contrario, que fue precisamente lo que sucedió en autos, pues se estipuló un plazo extintivo dentro del cual debían cumplirse las obligaciones, y es el caso que, ninguna de las partes, en dicho plazo, dieron cumplimiento a sus respectivas obligaciones y no puede, en consecuencia, acogerse la demanda.

En segundo término, la recurrente entiende errado el fallo al vulnerar lo que disponen los artículos 19 inciso 1º, 20 y 22 inciso 1º del Código Civil como asimismo los artículos 1560, 1562 y 1564 del mismo Código, al interpretar erróneamente el contrato de promesa y entender que se había pactado un plazo suspensivo en vez de uno extintivo como efectivamente sucedió.

SEXTO: Que para una adecuada inteligencia del recurso en estudio, deben tenerse presente las siguientes circunstancias del proceso:

a) Inversiones F.K. Limitada celebró con la señora Sonia Haydee Rodríguez Didier, por escritura pública de 29 de abril de 1994, un contrato de promesa, mediante el cual esta última prometió vender a la persona jurídica un retazo de terreno ubicado en Pelluco, comuna de Puerto Montt, que corresponde al lote 1, de 3.216 metros cuadrados, inscrito a nombre de la demandada en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad en 1985. Se pactó que el precio de la futura venta sería el equivalente en pesos a 4.011 Unidades de Fomento que Inversiones F.K. Limitada se obligaba a pagar haciéndole a la promitente vendedora dación en pago del departamento 702, estacionamiento 7 y bodega 8 del edificio Los Almendros en Puerto Montt. La dación en pago se haría dentro del plazo de sesenta días contados desde que la Dirección de Obras de la Municipalidad otorgara la recepción definitiva y la autorización de venta por pisos del mencionado edificio que, a la sazón, estaba en construcción. Se pactó, asimismo, que la compraventa prometida se celebraría en un plazo de noventa días a contar del 29 de abril de 1994 y se estipuló una cláusula penal en los siguientes términos: "aquella de las partes que no diere cumplimiento al presente contrato de promesa de compraventa en la forma estipulada, pagará a la otra parte una multa equivalente a treinta millones de pesos";

b) Transcurrido el plazo de noventa días aludido, no se celebró el contrato prometido y la Dirección de Obras de la Municipalidad de Puerto Montt otorgó la recepción definitiva al edificio "Los Almendros" el 28 de diciembre de 1995 y la autorización para su enajenación por unidades separadas se otorgó el 27 de noviembre del mismo año;

c) Inversiones F.K. Limitada dedujo demanda en contra de la señora Rodríguez, solicitando que fuera condenada a suscribir el contrato prometido y que le pagara a su parte los $ 30.000.000 pactados a título de cláusula penal;

d) La demandada contestó la demanda en forma extemporánea;

e) La sentencia de primer grado dio lugar a ambas solicitudes, sin costas, y el tribunal de alzada de Puerto Montt, conociendo de los recursos de apelación interpuestos por las dos partes, la revocó en cuanto hizo lugar al pago de la pena y la confirmó en lo demás.

SÉPTIMO: Que en cuanto al primer capítulo de casación, necesariamente debe rechazarse desde que ha de entenderse que la demandada no opuso la excepción de contrato no cumplido, por cuanto no contestó la demanda y, por consiguiente, mal pudo el fallo cometer el error de derecho que se denuncia desde que tal excepción no ha formado parte del debate. Y no puede ser aceptado que en la dúplica haya deducido dicha excepción por cuanto en dicho trámite el demandado sólo puede ampliar, adicionar o modificar las excepciones opuestas, sin que pueda alterar las que sean objeto principal del pleito (artículo 312 del Código de Procedimiento Civil), de modo que si no se contestó la demanda, como sucedió en la especie, debe entenderse por ello que precluyó el derecho de la demandada para oponer la excepción en comento, y no puede -consecuentemente- alegarse en la dúplica, pues no es la oportunidad procesal para ello, debiendo recordarse que sólo las excepciones de prescripción, cosa juzgada, transacción y pago efectivo de la deuda cuando se basa en un antecedente escrito, pueden oponerse en cualquier momento del juicio.

A mayor abundamiento, se estableció como un hecho por los sentenciadores del fondo que las partes pactaron un plazo suspensivo y, por consiguiente, con su recurso, la demandante intenta desvirtuar este presupuesto fáctico, lo que no es posible por esta vía.

OCTAVO: Que en cuanto al segundo capítulo de casación, como se ha dicho por esta Corte, las leyes relativas a la interpretación de los contratos -y las que la recurrente dice infringidas tienen, precisamente, este carácter- son normas dadas a los jueces del mérito con el fin de determinar el verdadero sentido y alcance de lo estipulado por las partes, y esa determinación es una cuestión de hecho que generalmente escapa al control de la Corte Suprema y si dicho sentido y alcance se establece sin incurrir en error de derecho, no cabe el recurso de casación en el fondo; lo que no se opone, empero, a la obligación que tienen los sentenciadores de someter al derecho su criterio jurídico en esta materia aplicando las reglas especiales establecidas por la propia ley para la interpretación, en desacuerdo de los contratantes, del alcance de la convención, de suerte que la infracción de estas reglas puede dar motivo a un recurso como el que nos ocupa.

NOVENO: Que, sin embargo, el precisar si el fallo contiene un plazo extintivo o uno suspensivo o si las partes establecieron o no una condición, es una cuestión de determinación del sentido y alcance de dicha convención, lo que escapa al control de esta Corte de Casación, sin que aparezca que en dicha determinación se hayan vulnerado las disposiciones sobre interpretación de los contratos que la recurrente denuncia como infringidas. Los jueces del fondo, precisamente, ocupando las reglas de interpretación de los contratos que entrega el Código Civil, determinaron que las partes pactaron un plazo suspensivo y que la demandada está en mora en el cumplimiento de su obligación de celebrar el contrato prometido. Queda de manifiesto, entonces, que lo que la recurrente pretende con su recurso, nuevamente, es que este tribunal de casación revea la interpretación del contrato que hicieron los jueces de instancia, cuestión de orden fáctico que, ya está dicho, no puede abordarse por esta Corte Suprema.
DÉCIMO: Que consecuentemente, el recurso de nulidad de fondo será desechado.

Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 765, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos a fs. 450 por el abogado don Oscar Contreras Blanco, en representación de doña Sonia Haydee Rodríguez Didier, en contra de la sentencia de once de agosto de dos mil tres, escrita de fs. 448 a 449.

Redacción a cargo del Ministro señor Rodríguez Ariztía.

Regístrese y devuélvase.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros señores Enrique Tapia W., y Jorge Rodríguez A. y Domingo Kokisch M., y Abogados Integrantes señores René Abeliuk M. y Oscar Carrasco A.

No firma el Abogado Integrante señor Carrasco, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.

Autorizado por el Secretario señor Carlos A. Meneses Pizarro.

Rol Nº 4.184-03.